消防验收不合格 作为业主你敢收房吗？

　　消防验收不合格 发展商叫业主先收楼再说

　　去年11月,位于广州增城的合生·湖山国际四期迎来交楼。终于等来可以入住新房原本是件高兴的事，但是楼盘的交楼质量却让业主心寒。除了漏水漏电、墙面地板空鼓等诸多问题外，楼盘四期的“建设工程消防验收”结果为不合格。

　　广东省公安消防总队官方网站显示，该楼盘(登记名为“广州紫云山庄房地产有限公司湖山花园四期”)的建设工程消防验收公告结果为“不合格”,办结时间为2016年7月27日,文号为穗公消验字〔2016〕第0942号。在这种情况下，发展商却让业主先收楼再说。

　　发展商称可在收楼一年内提供验收证明

　　业主表示，发展商称要先验收再整改，但又不提供具体的整改时间表。由于担心验收房屋后这些质量问题就得自己承担,因此拒绝收楼。对此，楼盘工作人员称，小问题可以验收后再整改，如果问题比较大，会和业主协商具体处理。至于消防验收问题，该工作人员称相关条款已写入部分业主的合同中，将在收楼后一年内完成相关手续。

　　根据楼盘业主提供的商品房预售合同第十五条约定,甲乙双方进行房屋验收交接时，消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证是其中一项资料，同时“上述文件不全的,视为不符合交付标准,乙方有权拒绝收楼”。不过，该合同的补充协议第8条又约定:双方同意对合同第十五条“房屋交付时的有关资料”调整为“规划、公安消防、人防、环保、建设部门出具的相关验收合格证明或认可文件的提供时间最迟在乙方收楼后一年，在此期间,乙方同意不以甲方不符合交付标准为由而追究甲方责任”。

　　律师：附加条款与法律法规抵触不具法律效力

　　对此，广东保典律师事务所合伙人廖建勋律师认为，虽然合同附加条款调整了时间表，但建设工程必须通过消防验收，这是强制性规定。该条款与国家相关法律法规相抵触，因此并不具有法律效力,业主可要求开发商立即补齐手续后，再进行收楼。

　　部门：未经消防验收不得投入使用

　　针对此事，广州市消防部门表示，根据消防法等有关规定，建设工程在投入使用前，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。

　　那么，作为房地产行业的主管部门，住建部门如何看待这一问题呢？未通过消防验收的情况下，开发商能否要求业主先行收楼？对此问题，广州市住建委房地产处先是表示问题应由消防部门回应，随后又发来一份由国家住建部签发于2013年12月2日的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》，但其中并未提及消防验收问题。

　　青岛消防公司科信消防提醒：

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》

　　第二十六条 第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”

　　《建设工程质量管理条例》

　　第四十九条 “建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

　　第五十六条 违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处20万元以上50万元以下的罚款：(八)未按照国家规定将竣工验收报告、有关认可文件或者准许使用文件报送备案的。

　　《中华人民共和国消防法》

　　第十三条 按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。

　　第五十八条 未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款。

　　附：商品房验房注意事项

　　一、注意及时接收商品房入住通知书

　　1.这是商品房收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。

　　2.接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。

　　特别提示：

　　1.要注意商品房收房的期限，错过收楼日期麻烦多。

　　2.收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。

　　3.有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。

　　4.若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

　　二、确定房屋是否达到交付条件

　　1.《竣工验收备案表》──最重要

　　《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。

　　《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。

　　2.《住宅质量保证书》

　　《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。

　　3.《住宅使用说明书》

　　《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

　　4.《建设工程质量认定证书》

　　5.《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

　　6.实测面积登记表

　　三、房屋检验

　　收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。

　　“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：

　　1.检测房屋面积：

　　要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。

　　2.检验房屋质量：

　　购房者进行房屋验房时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：

　　（1)房屋本身的质量

　　（2）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。

　　（3）装修质量

　　四、新房验房的最终结果

　　1.房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。

　　2.如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。

　　3.发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。

　　4.对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。